تجزئة المساكن في السعودية وتأجيرها .. "فيروس خفي" أم توازن عقاري؟ -- May 12 , 2025 12

مع تسارع وتيرة التحول العمراني وتزايد الطلب على السكن، تنمو ظاهرة تجزئة الوحدات السكنية بشكل لافت، لتحول الفلل والمباني إلى شقق صغيرة واستوديوهات، بعضها يعرض للإيجار اليومي، والبعض الآخر طويل الأمد، في مشهد يبدو للوهلة الأولى كحل عملي لأزمة السكن.

لكن خلف هذه الواجهة يثار كثير من الأسئلة التي تنعكس على جودة السكن: هل تتسبب في ازدحام مروري خانق، أو تشوه بصري يبدد هوية الأحياء؟ وهل تحتمل البنية التحتية ضغط الاستخدام المكثف، في ظل بعض المرافق العامة التي تئن تحت وطأة التجاوزات.

وعليه، تحركت الجهات المعنية أخيرا لمعالجة الظاهرة عبر اشتراطات وتنظيمات جديدة، فهل تنجح في محاصرة سلبياتها؟

"الاقتصادية" ترصد في هذا التحقيق انتشار الظاهرة في السوق العقارية باستطلاع آراء مسؤولين خبراء ومختصين وعاملين في السوق، الذين تباينت وجهات نظرهم ما بين رافض لها لما تحمله من خلق ظاهرة تعوق تنظيم القطاع وتهدد القيمة السوقية للعقارات، وما بين متحفز للفكرة لكونها فرصة قد تعالج مشكلة ارتفاع الإيجارات، وترفع من مستوى المعروض في قطاع الإيواء والضيافة في ظل الطلب المتنامي في قطاع السياحة والمؤتمرات.

كيف بدأت تجزئة المساكن في السعودية؟
جاءت تجزئة المساكن مدفوعة بالمكاسب السريعة والمضمونة من الإيجارات السكنية في العاصمة السعودية، إذ شهدت العاصمة الرياض ارتفاعا كبيرا في متوسط إيجارات المساكن خلال السنوات الأربع الماضية، حيث قفزت بنسبة 60% منذ 2021، مسجلة مسارا تصاعديا مستمرا حتى نهاية العام الماضي، بحسب وحدة التحليل المالي في صحيفة "الاقتصادية".

ووفق التحليل الذي نشرته الصحيفة الشهر الماضي، فإنه في حال كان متوسط إيجار المسكن في العاصمة الرياض نحو 20 ألف ريال على سبيل المثال بنهاية 2021، فإن هذا المتوسط بلغ بنهاية العام الماضي نحو 32 ألف ريال تقريبا، أي بزيادة قدرها 12 ألف ريال.

تجزئة المساكن تهدد القيمة السوقية للعقارات
الدكتور محمد البدراني، وكيل كلية العمارة والتخطيط في جامعة القصيم قال "إن الأحياء السكنية في مدينة الرياض تشهد ظاهرة أصبحت واضحة للجميع تتمثل في تجزئة الوحدات السكنية إلى شقق صغيرة أو استوديوهات متعددة، تُعرض للإيجار سواء اليومي أو الأسبوعي أو السنوي".

وأضاف "بينما قد تبدو هذه الظاهرة حلا عمليا لمواجهة ارتفاع أسعار السكن وتلبية الطلب المتزايد، إلا أنها أفرزت تحديات عمرانية واجتماعية جمة، أثرت في كثير من الأحياء إضافة إلى أنها تهدد القيمة السوقية للعقارات".

البدراني أكد أن أحد أبرز الآثار السلبية لتجزئة الوحدات هو الضغط الهائل على الشوارع والمرافق العامة، فحين يتم تقسيم فيلا أو مبنى سكني كان مصمما لعائلة واحدة إلى خمس أو ست وحدات، يترتب على ذلك تضاعف أعداد السكان والمركبات في مساحة محدودة، مشيرا إلى أن هذا الواقع يؤدي إلى تزاحم شديد في الشوارع الفرعية، ويزيد من معدلات الازدحام المروري، ويجعل العثور على مواقف للسيارات أمراً بالغ الصعوبة، سواء للسكان أو الزوار.

اشتراطات الأمانة حبر على ورق
رغم أن أمانة منطقة الرياض قد وضعت اشتراطات واضحة تلزم بتوفير مواقف سيارات في الدور الأرضي للعمائر السكنية متعددة الأدوار، بحيث يُخصص هذا الدور بالكامل كمواقف مع ارتفاع صاف لا يقل عن 2.5 متر دون احتسابه ضمن الأدوار النظامية، إلا أن تلك الاشتراطات لم تنفذ على أرض الواقع، بحسب البدراني.

وقال "تلزم الأمانة بتوفير مواقف إضافية للضيوف لكل خمس شقق سكنية، ما يعكس حرصها على الحد من الاختناقات المرورية وتحقيق انسيابية الحركة داخل الأحياء، إلا أن بعض الممارسات المخالفة من قبل المستثمرين أو المقاولين تجعل هذه الاشتراطات مجرد حبر على ورق في بعض المواقع، ما يؤدي إلى مضاعفة المشكلات العمرانية".

تجزئة الوحدات تتسبب في إهلاك المرافق
يرى الدكتور البدراني أن من أبرز السلبيات الناتجة عن تجزئة المساكن أن هذا النمط من الاستخدام المكثف وغير المنظم للبنية التحتية يؤدي إلى اهتراء المرافق العامة بوتيرة أسرع مما كان مخططا لها، حيث إن شبكات المياه والصرف الصحي، وشبكات الكهرباء، والإنارة العامة، جميعها تتعرض لضغط فوق طاقتها المصممة لها.

وأضاف "مع انتشار التحول نحو الإيجار اليومي عبر التطبيقات الإلكترونية، أصبحت بعض الأحياء تعاني كثافة سكانية مؤقتة ومتغيرة، ما يزيد من الازدحام ويؤثر في استقرار الحي ونمط الحياة فيه ويغير طبيعة الأحياء. كما تسهم هذه الممارسات في التشوه البصري للمدينة، حيث تتم إضافة مداخل مؤقتة أو تعديلات غير منسجمة مع الطابع المعماري الأصلي، ما يفقد الأحياء جمالها وتناسقها".

محاولات للحد من ظاهرة تجزئة العقارات
وكيل كلية العمارة والتخطيط في جامعة القصيم، أشار إلى أنه في مواجهة هذه الظاهرة، تحاول الأمانات الحد من التجاوزات عبر التفتيش الدوري وفرض الغرامات على المخالفين، إلى جانب تحديث أنظمة البناء والاشتراطات لتكون أكثر صرامة ووضوحا، كما تتجه السياسات الحديثة نحو تشجيع أنماط سكنية أكثر استدامة، عبر اعتماد تصاميم حديثة توازن بين الكثافة السكانية ومتطلبات الراحة والجمال العمراني.

ويرى أن تجزئة الوحدات السكنية وتحويلها العشوائي للإيجار، دون الالتزام بالمعايير العمرانية والمرافق المطلوبة، لا يضر بالمظهر الحضري فقط، بل ينعكس سلباً على راحة السكان واستدامة المدينة.

إزالة 50 %؜ من الوحدات السكنية في منصة عقار
إبراهيم الشهيل الرئيس التنفيذي لمنصة عقار، أكد أن التطبيق أزال نصف المعروض من الوحدات السكنية غير المرخصة بعد إمهالهم لتصحيح الأوضاع وإصدار التراخيص اللازمة، وذلك بعد إطلاق التطبيق خدمة جديدة من سنتين لتوفير حجز وحدات الضيافة السياحية السكنية والترفيهية التشاركية والتي تشترط وجود تصريح من وزارة السياحة.

وأضاف "من الأشياء التي نأمل تطويرها الوحدات المجزئة بدون فرز، وهذا تحد موجود حاليا في السوق، لأن هناك حالات تجزئة دون الحصول على الاشتراطات اللازمة لتأجيرها أو حتى عرضها كمرفق للضيافة من قبل الفرد أو حتى الشركات، وهذه أحد التحديات التي يستغلها الفرد لمخالفة النظام".

وأشار إلى أن هناك اشتراطات لتجزئة الوحدات السكنية وفرزها من خلال المساحة، ووجود مرافق خدمية كافية من مواقف للسيارات وغيرها، وحتى اشتراطات السلامة فيما يتعلق بالكثافة السكانية.

الشهيل قال "إن تجاوز الأنظمة للفرز والتجزئة يسبب تحديات مؤذية مثل ازدحام السيارات وعدم توافر مرافق كافية للسكان"، معربا عن أمله خلال الفترة المقبلة وجود حل للوحدات المجزأة وفرزها إلى صكوك أو وثائق ملكية منفصلة، حيث إن هذا الإجراء قد يصبح كمرفق ضيافة يساعد على ضبط الاشتراطات والتأكد من موافقة هذه الوحدات للاشتراطات.

تقسيم الوحدات العقارية مشكلة خفية
عبدالله الموسى الخبير العقاري يرى أن تجزئة الوحدات السكنية وتحويلها للإيجار اليومي أو حتى الشهري والسنوي ظاهرة خفية تهدد جودة الحياة.

وقال "تشهد بعض الأحياء السكنية السعودية أخيراً ظاهرة متزايدة تتمثل في تجزئة الوحدات السكنية وتحويلها إلى وحدات صغيرة للإيجار اليومي أو السنوي دون تخطيط عمراني مناسب".

ورغم أن هذا التوجه قد يحقق مكاسب مالية سريعة للملاك، إلا أن أثره في المجتمع والحي أكبر بكثير مما قد يبدو للوهلة الأولى.

شوارع مختنقة بسبب التجزئة العشوائية
تتسبب هذه التجزئة العشوائية في تزاحم الشوارع بشكل يفوق طاقتها الاستيعابية، نتيجة لزيادة أعداد السكان والسيارات بشكل غير متناسب مع البنية التحتية القائمة، ما يخلق مشكلة تتعلق بنقص مواقف السيارات، ما يدفع البعض إلى إشغال الأرصفة والشوارع الفرعية، بحسب الموسى.

ويضيف "تؤدي التعديلات غير المدروسة على الواجهات الخارجية إلى تشويه بصري واضح، يفقد الحي هويته الجمالية ويؤثر سلبا في القيمة السوقية للعقارات".

التجزئة فرصة استثمارية مع غلق باب التلاعب
رضا المطرفي مؤسس منصة ذكي التفاعلية، يشير إلى أن التجزئة إذا لم تتم وفق تنظيم محكم، فقد تؤثر سلبا في تناسق الشوارع والعمران وتزيد من الازدحام المروري والضغط على البنية التحتية، خصوصا في الأحياء السكنية غير المهيأة لذلك، لكنها فرصة استثمارية إذ تمت وفق معايير دقيقة وضوابط واضحة.

يؤكد المطرفي أن منصة "ذكي" مرتبطة بالنفاذ الوطني وتعتمد على إدخال رقم الترخيص الإعلاني فقط لعرض العقار للإيجار، ما يُغلق باب التلاعب تمامًا.

ويضيف "نحن لا ننشئ البيانات، بل نعرض المعلومات الرسمية الصادرة من الهيئة العامة للعقار داخل قطعة الأرض على الخريطة، مرفقة بلون يعكس نوع النشاط بشكل دقيق على قطعة الأرض لتسهيل الوصول إليها".

تجربة ناجحة في المدن الرئيسية مع تدفق السياح
عبدالعزيز العتيبي المهتم بالشأن العقاري يقول "انتشرت ظاهرة تجزئة الوحدات السكنية وتحويلها إلى تأجير يومي، خاصة في المدن الرئيسية في السعودية مع تدفق السياح، حيث أسهمت في زيادة خيارات الإقامة وتنشيط الاقتصاد المحلي، لكنها تؤثر بصريا في هوية الأحياء بسبب التعديلات العشوائية للمباني"، معتبرا الملاك يتحملون جزءا من الفوضى، لكن المتضرر الأكبر هم البلديات والسكان.

ولخص العتيبي معالجة الأزمة في التشريعات الصارمة لتنظيم التأجير اليومي، وفرض رسوم على الملاك، وتعزيز رقابة منصة إيجار، وتطوير بنية تحتية تتحمل الضغط السياحي، مع توعية المجتمع بأهمية التوازن بين السياحة والاستدامة.

في المقابل، وصف حمد العطاوي مالك وحدات سكنية مجزأة تجربته بأنها "ناجحة" ومطلوبة بشكل كبير، مشيرا إلى أن أكثر مُرتاديها من خارج السعودية لغرض العمل أو السياحة لفترة معينة، موضحا أن أسعار الوحدة تبدأ من 2000 ريال شهريا، وقد تصل إلى 6000 ريال وهذا مبالغ لمساحة لا تتجاوز 60 مترا.

تراخيص المرافق الخاصة: إقبال غير مسبوق ونمو متوقع
مع ارتباط أحد عوامل تلك الظاهرة بتدفق السياح والزوار إلى السعودية، توجهت "الاقتصادية" لوزارة السياحة للاطلاع على آليات تطبيق الأنظمة، حيث أوضح المتحدث الرسمي للوزارة محمد الرساسمة أن "نظام السياحة يتضمن لائحة مرفق الضيافة السياحي الخاص، التي تهدف بشكلٍ رئيسي إلى حماية حقوق السائح، وتحسين جودة الخدمات المقدمة له، وتعزيز دقة البيانات المتعلقة بالوحدات المتاحة أمام الزوار، ما يعزز كفاءة التخطيط والتطوير في القطاع".

وتوقع الرساسمة أن يواصل عدد تراخيص مرافق الضيافة السياحية الخاصة نموه القياسي في النصف الأول من العام الجاري 2025 ليصل إلى 30 ألف رخصة، من 22 ألفا بنهاية الربع الأول، وذلك في ظل الإقبال المتزايد من الأفراد على هذا النشاط، ما يعكس نجاح التنظيمات الجديدة التي وضعتها الوزارة لتمكين النمو في هذا القطاع الواعد.

وأضاف: "تهدف لائحة مرفق الضيافة السياحي الخاص إلى تنظيم تأجير الوحدات العقارية المملوكة للأفراد والتي توفـر خدمـة المبيـت بشـكل يومـي للســائح مقابل أجر، وتضع اللائحة معايير واضحة تضمن حماية حقوق الزوار وأصحاب العقارات، وتسهم في الارتقاء بجودة الخدمات السياحية".

وبحسب الرساسمة، كانت نسبة عدم الامتثال مرتفعة عند بداية تطبيق اللائحة، وهو ما اعتُبر طبيعيًا نظرًا لحداثة التنظيم، الأمر الذي دفع الوزارة إلى إطلاق حملات توعوية شاملة للتعريف باللائحة وأهدافها.

وقال "إنه بعد عمليات المتابعة، رصدت وزارة السياحة قيام بعض الملاك غير المرخصين بعرض وحداتهم على منصات الحجز، فبادرت الوزارة إلى التواصل مع منصات وتطبيقات الحجز، والتعاون معها لوضع معايير موحّدة لعرض المرافق في المملكة، وقد لمسنا تعاونًا مثمرًا من كافة المنصات العالمية والمحلية، مثل "جاذر إن" و"المسافر" و"بوكينج" و"آير بي إن بي" و"المطار".

وأضاف "عقدت الوزارة اجتماعات مع ممثلي تلك المنصات، أسفرت عن امتثال فوري، حيث امتنعت التطبيقات عن تسويق أي وحدة ما لم تكن حاصلة على ترخيص رسمي من وزارة السياحة"، مشيرًا إلى انعكاس تلك الجهود ارتفاعًا ملحوظًا في أعداد التراخيص، حيث زادت بنسبة 300% في عام 2024 مقارنةً بالعام السابق.

وأوضح الرساسمة أن مزاولة النشاط دون الحصول على ترخيص من وزارة السياحة يُعد مخالفة لنظام السياحة ولوائحه التنفيذية، يعاقَب عليها بعقوبات تشمل غرامات مالية، تتضاعف في حال تكرار المخالفة .

وأكّد المتحدث الرسمي لوزارة السياحة أن التنظيم الجديد لا يهدف إلى ضبط السوق فحسب، بل إلى رفع جودة الخدمات المقدمة، وتعزيز موثوقية التجربة السياحية في السعودية.

الظاهرة تندرج تحت مسؤولية المالك
قال عبدالله الحرابي مالك مكتب عقارات، "إن أي تشوه بصري أو تزاحم مروري ناتج عن ظاهرة تجزئة المساكن يندرج تحت مسؤولية المالك"، مبينا أن هذه المشكلة ليست كما يصوره البعض.

وأشار إلى أن الطلب على مثل هذه الوحدات متزايد خاصة في المواقع القريبة من الدوائر الحكومية والجامعات، موضحا أن تأثيرها الإيجابي في السياحة ومردودها نافع للبلد اقتصاديا.

فيما يرى صالح القرني مالك عقارات أن تجزئة الوحدات السكنية فكرة ممتازة وحديثه وقد تكون مربحة للمستثمرين الجدد، لافتا إلى أنها تعتمد على التسويق الإلكتروني أكثر من المكاتب العقارية.

متوسط الإيجارات يصل إلى 1000 ريال يوميا
حول أسعار تلك الوحدات، قال القرني "إنها ليست ثابتة وقد تصل إلى 30 ألف ريال سنويا بحسب الحي في مدينة الرياض، وأما عن الإيجار اليومي فلا يراها مجزية وإن وجدت فالأسعار لا تتجاوز 200 ريال يوميا، لذلك لا يرغبها معظم المستثمرين".

من جهتها، اطلعت "الاقتصادية" على أبرز التطبيقات المختصة بالتأجير اليومي لمرافق الضيافة، مثل "جاذر إن" و"إير بي إن بي"، حيث وصل متوسط سعر إيجار الشقق اليومية والوحدات الصغيرة التي يعرض منها يوميا مئات الوحدات في أحياء شمال الرياض كالملقا والنرجس والعارض ما بين 300 – 450 ريالا.

بينما تصل الأسعار في المساحات الأكبر وذات المواقع الأكثر جذبا إلى 600 ريال في اليوم فيما ترتفع القيمة نهاية الأسبوع والإجازات المطولة بنسبة تصل إلى 30 % بمعنى قد يصل الإيجار في اليوم إلى 1000 ريال.

هذه الأرقام تعني أن متوسط دخل الوحدة السكنية المجزأة أو الشقة الصغيرة في حال تأجيرها 360 يوما في السنة يصل إلى 170 ألف ريال.